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房企蛇吞象式拿地暗藏风险

发布时间:2019-06-08 22:25:54
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5月6日,经过近200轮竞价后,佳兆业以186774万元、配建66800平方米保障性住房建筑面积的条件,成功将广州同宝路地块收入囊中,折合楼面价25597元/平方米,成为该区域单价“地王”。

5月9日,上海浦东新区上海世博会地区共6宗地块成交,两幅地块楼面单价相继刷新上海年内单价地王,40079元/平方米的价格甚至创下沪三年以来的楼面价新高。

5月20日,北京通州区台湖镇的两宗地块进行拍卖。其中,经过62轮竞价,“B-23多功能地块”的溢价率达到230%;“B-03住宅用地”则在经过71轮竞价后,价格冲至上限,最终以配建7.1万平方米公租房的代价竞出。

5月22日,位于北京大兴区的两宗土地继续高价成交。旧宫地块经过39轮竞价,轻松冲破价格上限,剔除保障房后的楼面价达到22320元/平方米,成为该区域新高。魏善庄镇地块未设最高限价,最终的溢价率达到102%。

为引导市场预期,北京市国土局于5月27日叫停了“准地王”——丰台区夏家胡同地块的出让。但两天之后,上海长宁区新华路街道地块以46亿元的“地王”价格成交,拿地者是北京的一家不知名房企。

“土地市场上次出现如此频繁的高价地,还是在2010年初。”某上市房企负责人向中国证券报表示。所不同的是,彼时的“一天三地王”直接催生了“国十条”出台,而此轮“地王”热潮,则发生在“国五条”出台之后,政策效力似乎不复往日。

与二三线城市的平静相比,一线城市掀起拿地热潮,是否属于偶然?高和资本董事长苏鑫认为,一轮接一轮的政策调控提高了开发商的投资风险,风险上升的结果势必是防御策略。于是,“哪些城市更安全”成为各大房企最为关心的问题。不言而喻,人流和资金流越聚集的城市越安全,所以就有了房企从二线城市回归一线城市的潮流。“这种收缩就好似刺猬缩成一团,以防不测。”他说。

同时,面对调控,一线城市房价坚挺的表现也佐证了上述判断的正确性,这更加坚定了房企在一线城市拿地的动力,位置越好的地块安全边际越高。

出让环节恐念“紧箍咒”

尽管政府部门通过“推迟交易”等方式进行干预,但高价地释放出的信号仍然给市场预期带来不小的影响。分析人士普遍认为,两年后,这些高价地项目入市时,其房屋售价势必高企,房价上涨预期被抬升。

以北京为例,按照通州台湖两宗土地的价格,算上建安、资金和运营等成本,未来房价恐将迈入3万元大关。而大兴旧宫区域地块,在几家龙头房企的推动下,向单价4万元的门槛冲击。

然而,当不断抬升的土地价格遇上房屋“限价令”,市场怪相就将催生。苏鑫认为,在这种格局下,开发商有三种应对方式:

第一,当售价锁死时,开发商的利润关注点势必转向成本领域,即通过压缩成本保证利润空间,这样房屋的质量很难保证。第二,毛坯房签约占比上升,即开发商按照毛坯房价格签约,保证符合政府的限价要求。同时把利润藏于装修价格中,也就是合约中的装修标准很高。这种现象市场中由来已久,未来可能是政府重点堵的漏洞。第三,限价管理的结果将使市场供应量被人为的降低。有些楼盘原本属于市场的有效供应,但由于限价可能无法入市。而那些已入市的楼盘又被限价,原本供不应求的市场将雪上加霜,什么样的人才能买到又便宜又紧俏的房产?购房资格将成为新的寻租黑洞。

事实上,开发商之所以敢于高价拿地,除对未来的房价走势有着较高的预期以外,还存在“对赌政策”的成分,即当上述高价地到销售阶段时,“限价令”可能已经放松。

分析人士认为,在高价地的冲击下,政策调整几成必然,但率先进行调整的,恐是土地交易的相关政策,而非“限价令”。据悉,曾拿下上海长宁“地王”的北京福润天成房地产开发有限公司,注册资金仅有1000万元,“蛇吞象”式的拿地正在蕴含更多风险。中原地产市场研究部总监张大伟直言,市场存在再次失控的风险。

多数分析人士认为,为管控土地市场,未来一线城市或将在土地出让环节进行更多的限制。其中,除设置土地最高限价外,北京等地的“限房价竞地价”等手段或在下半年继续铺开。高价地频出的情况将得到一定程度的限制。 □本报 张敏

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